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マンションの利便性や周辺環境、階数や方位、管理状態といったマンション査定の評価対象となる項目について解説いたします。

利便性や周辺環境に関する査定項目

特定の街で一気に何十戸と売り出す新築分譲マンションと違い、中古マンションはあらゆるエリアの物件が流通しています。価格面だけではなく、利便性のある希望エリアが選びやすいという点が大きな魅力と言えるでしょう。
なかでも交通の利便性はマンション選びの優先条件の１つで、マンション査定の重要な評価項目です。
交通の便を査定する場合には、
「都心や主要駅にアクセスしやすい路線なのか？」
「急行や特急が停車する駅なのか？」
「駅まで徒歩何分なのか？」
などが評価項目となります。

また通勤・通学に便利というだけではなく、
「スーパー、コンビニ、商店街までの距離」
「病院、役所、郵便局までの距離」
「公園、図書館までの距離」
などの周辺環境も大切な要素になってきます。

このような立地条件はマンションの査定価格を上げる重要項目であると同時に、売りやすいマンションの大切な条件でもあると言えます。

階数や方位が査定に及ぼす影響

マンション査定では日当り、眺望、階数などによって評価が異なります。
新築分譲価格の場合、上階にいくほど価格は高く設定されています。中古マンションの査定においても同様で、(財)不動産流通近代化センターの中古マンション価格査定マニュアルでは所在階が上がるに従って価格が上がる評価方法が採用されています。
また方位に関しては、南向きに比べて東向き・西向きはマイナス5%、北向きはマイナス10%の評価になっています。
つまり、日照時間が長くて風通し・眺望も良い南方向の上層階は人気が高く、査定評価も高くなる傾向にあります。

査定に影響するマンションの管理状態

中古マンションの査定には、マンションの管理状態も大きく影響してきます。
マンションの管理状態というのは、エントランスや廊下、階段などの共用部分が綺麗に掃除されているか、管理人の定期巡回はあるか、管理組合が機能しているか、修繕積立金や長期修繕計画などの制度がしっかりしているかなどです。

(財)不動産流通近代化センターの中古マンション価格査定マニュアルでは、
・管理人が毎日勤務の場合＋2、巡回もない場合は－8 (週5日勤務±0)
・管理組合運営が良好な場合＋3、特に劣る場合は－7
・清掃状態が良好な場合＋2、汚い場合は－2 (普通±0)
・大規模修繕が無借金でなされていれば＋3、修繕積立金制度がない場合は－5
などの査定評価基準があり、査定に及ぼすマンション管理の影響は小さくありません。

マンションの管理状態が悪いと、資産価値を下げると同時に、買い手の意欲を損ねることにもなるので、常日頃からマンション管理組合への積極的な住民参加が大切です。
また、専門家のアドバイスを受けるのも良いでしょう。
例えば当社は新宿区にあるので、新宿区マンション管理士会とのお付き合いがございます。

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