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売買契約の流れ

買主が決まったらまず重要事項説明を行います。重要事項説明は宅建業法35条に則って、売買契約締結よりも前に不動産仲介業者が買主に対して実施します。重要事項説明では、登記簿に記載された権利、建築基準法による制限などが説明されます。

重要事項説明を終了した後日、売主・買主・仲介業者が一堂に会して、正式に売買契約を締結します。売買契約を締結する日には手付金の授受も行われます。

さらに後日、関係者が一堂に会して、融資の実行・残金の決済・登記手続を行います。これらが終了した後で、最終的に買主へ物件の鍵を引き渡します。これで契約手続きが全て終了します。

ただし、ワンルームマンションのような低額売買で現金一括の場合、上記すべてを一日で済ませてしまうことが一般的です。

重要事項説明とは？

売却を委託された仲介業者が、買主に対して、売買契約より前に実施すべき説明のことです。
この重要事項説明を実施するにあたっては、かならず資格を持つ宅建主任者が書面を交付して説明すべきとされています（宅建業法35条）。

この重要事項説明で説明される項目は、登記簿に記載された権利（35条1号）、都市計画法・建築基準法等による制限（2号）、私道負担（3号）、ライフラインと排水（4号）、完成時の形状（5号）、金銭の授受、契約の解除、損害賠償額の予定、手付金等の保全措置など（6号から12号）です。

また売却する物件がマンションである場合は、マンション管理規約に記載された事項（共用部分、専用使用権、使用細則）、修繕積立金、管理費、管理会社の名称、建物修繕の実施状況も、重要事項説明で説明しなければなりません（宅建業法施行規則16条の2）。

売主側としては、買主へ重要事項説明が実施されることを踏まえて、売却を委託する仲介業者には、登記簿謄本（登記事項証明書）、マンションの管理規約・使用細則などを事前に渡しておくようにしましょう。

契約手続きの詳細

重要事項説明は物件の内容を買主に十分理解してもらうためものでした。売買契約では、金銭の授受などの契約手続の詳細がポイントになってきます。
具体的には、手付金の額、手付金放棄による解除がいつまで可能か、ローン特約の内容、残金決済の方法などがポイントになります。

1.手付金
売買契約書を締結する際に、買主から売主へ交付される金銭であり、一般的には売却代金の5%から10%程度です。手付金には解約手付という性質があります。解約手付とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を破棄できるというものです。
しかし、手付金の放棄によりいつまでも契約を破棄できるわけではありません。売買契約書では「この契約の締結から○日を経過したときは、手付金の放棄による解除ができない」などとと定めて、手付金放棄による契約解除に一定の期限をもうけています。

2.ローン特約
買主側が資金を用意できなかったときに、売買契約をすべて白紙に戻すという約束が「ローン特約」です。
ローン特約とは、金融機関による融資が利用できなかった場合に、売買契約そのものを白紙に戻すという特約のことです。

このローン特約はその内容の解釈をめぐってトラブルが起きる場合があります。そこで、「いつまでに」「どのような方法で」「いくらの金額を用意するのか」「用意できないときは、いつまでに契約を解除すればいいのか」を明確に売買契約書に記載しておくことが重要です。

3.残金決済
手付金は売買契約書の締結の日に授受されますが、その他の残金は別の決済日をもうけて決済します。残金決済の日には、融資の実行、残金の決済、不動産登記の申請が一緒に処理されます。
重要な手続なので、融資の実行のタイミングと歩調をあわせて、無理のない日程を組んでおく必要があります。

決済と登記申請

不動産の売買代金のうち、手付金は売買契約締結日に授受されますが、それ以外の大部分は別の決済日をもうけて支払いが行われます。この決済日には、金融機関による融資の実行、司法書士による登記の申請も同時処理されます。このため決済日には、一般的に、融資を実行する金融機関の支店に、関係者が一同に会することが多いです。

1．融資の実行
購入する物件の買主に対して、金融機関が購入物件に抵当権を設定し、融資を実行します。(このとき購入物件に既存の抵当権がついている場合には、売主が抵当権をはずす必要があります。新抵当権の設定と旧抵当権の解除は司法書士がまとめて登記所に申請する段取りになります)

2．代金等の決済
上記(1)の融資によって得た資金を、買主が関係者へ支払います。
まず買主は、売主に対して売買代金の残額を支払います。
次に仲介業者に対しては、買主が媒介報酬を支払います。(売主も仲介業者へ媒介報酬を支払います)
さらに司法書士に対しては、買主が登記費用と手数料を支払います。

そのほかに売買において発生する諸費用の精算があります。それは、年の途中での固定資産税の支払いの配分、未払いのマンション管理費の負担の配分などです。これも売買契約書にしたがいその場で決済します。

3．登記の申請
実際に不動産登記を登記所に申請する手続は、登記の専門家である司法書士に委託します。
このとき、申請する登記は、売買物件の所有権移転登記、売買物件に対する新しい抵当権の設定登記、既存の抵当権の抹消登記などです。
不動産登記の申請は、一般的に翌日に持ち越すことは許されず、残金決済をしたその日のうちに登記所の窓口に申請する必要があります。

諸費用について

不動産売却時の諸費用のうち、主なものは以下のとおりです。
必要な諸費用は物件により異なりますので、詳細はリッチロードにご相談ください。

1.仲介手数料	簡易計算式で・・・成約価格×3%＋6万円(別途消費税)
2.抵当権抹消費用	ローンの残債があり、抵当権が設定されている場合
3.印紙代	売買契約書に貼付する印紙代

契約時に必要なものは？

事前に知っておくと便利な必要書類などの一覧です。


項目	内容	マンション (区分所有)	アパート (１棟全部)
権利証	所有不動産の内容確認、及び所有権の移転登記に必要です。	○	○
実印	共有者がいる場合は、共有者分も必要。	○	○
印鑑証明書	共有者がいる場合は、共有者分も必要。	○	○
固定資産税の納税通知書	固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。	○	○
住民票	現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合は、共有者分も必要。	△	△
土地測量図面	お持ちの場合はご提示ください。	×	△
建築確認済証・検査済証	お持ちの場合はご提示ください。	×	△
管理規約・使用細則など	マンション管理会社から配布されているもの。	○	×
ローン返済予定表	ローン利用中の場合、金融機関から配布されているもの。	△	△

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