中古マンション売却・不動産売却・中古マンション売却・不動産売却益

買主が決まったらまず重要事項説明を行います。重要事項説明は宅建業法35条に
則って、売買契約締結よりも前に不動産仲介業者が買主に対して実施します。

重要事項説明では
登記簿に記載された権利、建築基準法による制限などが説明されます。
重要事項説明を終了した後日、売主・買主・仲介業者が一堂に会して、正式に売買契約を締結します。売買契約を締結する日には手付金の授受も行われます。

さらに後日、関係者が一堂に会して、融資の実行・残金の決済・登記手続を行います。
これらが終了した後で、最終的に買主へ物件の鍵を引き渡します。
これで契約手続きが全て終了します。

ただし、ワンルームマンションのような低額売買で現金一括の場合
上記すべてを一日で済ませてしまうことが一般的です。

売却を委託された仲介業者が、買主に対して、売買契約より前に実施すべき説明のことです。
この重要事項説明を実施するにあたっては、かならず資格を持つ宅建主任者が書面を交付して説明すべきとされています（宅建業法35条）。

この重要事項説明で説明される項目は、登記簿に記載された権利（35条1号）
都市計画法・建築基準法等による制限（2号）、私道負担（3号）、ライフラインと
排水（4号）、完成時の形状（5号）、金銭の授受、契約の解除
損害賠償額の予定、手付金等の保全措置など（6号から12号）です。

また売却する物件がマンションである場合は、マンション管理規約に記載された事項（共用部分、専用使用権、使用細則）、修繕積立金、管理費、管理会社の名称、建物修繕の実施状況も、重要事項説明で説明しなければなりません（宅建業法施行規則16条の2）。

売主側としては、買主へ重要事項説明が実施されることを踏まえて、売却を委託する仲介業者には
登記簿謄本（登記事項証明書）、マンションの管理規約・使用細則などを事前に渡しておくようにしましょう。

重要事項説明は物件の内容を買主に十分理解してもらうためものでした。
売買契約では、金銭の授受などの契約手続の詳細がポイントになってきます。
具体的には
手付金の額、手付金放棄による解除がいつまで可能か、ローン特約の内容、残金決済の方法などがポイントになります。


売買契約書を締結する際に、買主から売主へ交付される金銭であり、一般的には売却代金の5%から10%程度です。
手付金には解約手付という性質があります。
解約手付とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を破棄できるというものです。
しかし、手付金の放棄によりいつまでも契約を破棄できるわけではありません。
売買契約書では「この契約の締結から○日を経過したときは
手付金の放棄による解除ができない」などとと定めて、手付金放棄による契約解除に一定の期限をもうけています。


買主側が資金を用意できなかったときに
売買契約をすべて白紙に戻すという約束が「ローン特約」です。
ローン特約とは、金融機関による融資が利用できなかった場合に売買契約そのものを白紙に戻すという特約のことです。

このローン特約はその内容の解釈をめぐってトラブルが起きる場合があります。
そこで、「いつまでに」「どのような方法で」「いくらの金額を用意するのか」「用意できないときは、いつまでに契約を解除すればいいのか」を明確に売買契約書に記載しておくことが重要です。


手付金は売買契約書の締結の日に授受されますが、その他の残金は別の決済日をもうけて決済します。残金決済の日には、融資の実行、残金の決済、不動産登記の申請が一緒に処理されます。
重要な手続なので、融資の実行のタイミングと歩調をあわせて、無理のない日程を組んでおく必要があります。